Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience de 2021 a intégré la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement. Un logement trop énergivore ne peut donc plus être proposé à la location, selon un calendrier progressif. Cette page présente le droit en vigueur au 3 octobre 2026, vérifié le même jour sur service-public.gouv.fr et sur la FAQ du ministère de la Transition écologique, ainsi que le projet de loi en cours d’examen.

Le calendrier en vigueur en métropole

Source : FAQ du ministère de la Transition écologique, mise à jour le 19 décembre 2025, et fiche F16096 de service-public.gouv.fr.

Le seuil de 2023 porte sur l’énergie finale (celle de vos factures) et non sur l’énergie primaire qui sert à classer le DPE. La valeur figure dans le DPE et sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Le ministère précise qu’un DPE « vierge », sans valeur de consommation, ne permet pas de prouver que ce critère est respecté.

En outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : logements G en 2028, F en 2031 et E en 2034, selon le guide du ministère de la Transition écologique « Rénovation énergétique d’un logement en location » (octobre 2024).

Quels baux sont concernés

Selon la FAQ du ministère, le critère s’applique :

• aux nouveaux baux signés à partir de chaque échéance ;
• aux renouvellements et aux reconductions tacites intervenant après ces dates.

Il ne s’applique pas aux baux en cours avant leur renouvellement ou leur reconduction. Un bail de trois ans signé en 2024 pour un logement G n’est donc concerné qu’à sa reconduction.

Le dispositif vise la location nue ou meublée, le bail mobilité, et le parc privé comme le parc social. Les meublés de tourisme (locations saisonnières) n’y sont pas soumis.

Lors d’une reconduction tacite, le bailleur n’a pas à fournir spontanément un nouveau DPE. Le locataire peut en revanche exiger un DPE valide pour vérifier que le logement respecte le critère de décence.

Le gel des loyers des logements F et G

Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Nous retenons la date indiquée par la FAQ du ministère, qui cite la loi Climat et Résilience. La page DPE du même ministère mentionne le 25 août 2022. Concrètement, le bailleur ne peut pas :

• augmenter le loyer entre deux locataires ;
• proposer une hausse au renouvellement du bail ;
• appliquer la révision annuelle prévue par une clause d’indexation ;
• engager une action en réévaluation du loyer dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Le loyer ne peut à nouveau augmenter qu’après des travaux qui font sortir le logement du statut de passoire, c’est-à-dire qui lui font atteindre au moins la classe E. Un nouveau DPE doit le prouver.

Ce que risque le bailleur et les recours du locataire

L’administration n’organise pas de contrôle spécifique : le litige se règle entre le bailleur et le locataire. D’après la FAQ du ministère :

• le bail reste valide et le locataire peut rester dans le logement ;
• le locataire doit continuer à payer le loyer tant qu’un juge n’a pas décidé autrement ;
• il peut d’abord rechercher un accord amiable, puis saisir la commission départementale de conciliation, étape facultative, et enfin le juge civil ;
• le juge peut ordonner des travaux et fixer leur délai, réduire ou suspendre le loyer, et suspendre la durée du bail jusqu’à leur réalisation.

Le fait que le locataire ait été informé de la classe du logement avant de signer n’exonère pas le bailleur.

Allocations logement. Si la CAF ou la MSA constate qu’un logement du parc privé n’est pas décent, elle peut conserver l’aide au logement pendant 18 mois au maximum, avec une prolongation possible dans certains cas. Le locataire paie seulement le loyer diminué de l’aide. Les sommes sont rendues au bailleur s’il réalise les travaux dans ce délai. Sinon, il les perd.

En copropriété, le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire démontre qu’il a fait les démarches nécessaires, en assemblée générale et dans son lot, sans pouvoir atteindre le niveau requis.

Le projet de loi « relance logement » : pas encore adopté

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, dit projet Jeanbrun, a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Le Sénat l’a adopté en première lecture, avec modifications, le 8 juillet 2026. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée. L’Assemblée nationale doit l’examiner à l’automne 2026 (source : vie-publique.fr, consulté le 3 octobre 2026).

Le texte permettrait de louer un logement classé F ou G si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle ou de 5 ans en copropriété. Le Sénat a ajouté un cas où le critère de décence serait réputé respecté : un coût des travaux « manifestement disproportionné » par rapport à la valeur du bien.

Au 3 octobre 2026, ce texte n’est pas adopté définitivement. Le calendrier présenté plus haut reste le droit applicable. Ne prenez pas de décision de location sur la base du projet, dont le contenu peut encore évoluer. Ce projet de loi ne doit pas être confondu avec le « statut du bailleur privé » issu de la loi de finances pour 2026, qui est un dispositif distinct.

Changement de calcul du DPE : un effet possible sur votre classe

Indépendamment du projet de loi, le calcul du DPE a évolué. Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Il passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe et sortir de la catégorie F ou G sans travaux. Une attestation gratuite permet de le faire valoir. Voir ce que change le coefficient électricité.

Sortir du statut de passoire : les aides mobilisables

Pour remettre un logement en conformité, le ministère recommande un audit énergétique et un contact préalable avec un conseiller France Rénov’, gratuit. En 2026, MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur est ouverte aux propriétaires bailleurs pour les logements classés E, F ou G. Le logement doit gagner au moins deux classes et rester loué en résidence principale pendant au moins 6 ans. Voir MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, les primes CEE et notre guide pour comprendre votre DPE.

Information générale, à jour à la date de vérification indiquée. Les aides et barèmes évoluent souvent : seules les sources officielles citées font foi pour votre situation.