Passoire thermique : vendre ou rénover ?

Le ministère de la Transition écologique appelle passoires énergétiques les logements classés F ou G au DPE, « cible prioritaire » des politiques publiques. Si vous en possédez une, trois options se présentent : la vendre en l’état, la rénover pour l’occuper ou la louer, ou la rénover avant de la vendre. Cette page rassemble les obligations attachées à chaque option, relues le 3 octobre 2026 sur service-public.gouv.fr et ecologie.gouv.fr, puis les critères pour choisir. Elle ne donne ni prix de vente ni coût de travaux : aucune source officielle ne les publie sous une forme vérifiable.

Vendre en l’état : ce qui est obligatoire

La vente d’une passoire n’est pas interdite. Elle s’accompagne de trois obligations :

1. Le DPE, valable (10 ans s’il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021), intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur (F16096). Voir prix et validité du DPE.
2. L’audit énergétique, pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). Il est à la charge du vendeur et remis dès la première visite. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés (ecologie.gouv.fr ; F37110). Détail : audit énergétique.
3. L’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement F ou G, en plus des classes énergie et climat et du montant estimé des dépenses d’énergie (F16096).

L’audit propose des scénarios de travaux avec leur coût estimé et les aides mobilisables : l’acquéreur dispose ainsi d’une base pour évaluer les travaux à prévoir.

Garder pour louer : ce que la loi impose

La performance énergétique fait partie des critères de décence d’un logement loué. En métropole :

Source : FAQ du ministère de la Transition écologique ; F16096. En outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034 (guide du ministère « Rénovation énergétique d’un logement en location », octobre 2024).

La règle vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites, pas les baux en cours. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé depuis août 2022 : ni hausse entre deux locataires, ni révision annuelle. Le détail, les recours du locataire et la divergence sur la date du gel figurent sur notre page calendrier d’interdiction de location.

Projet de loi non adopté. Le projet de loi « relance logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de louer un logement F ou G si le propriétaire s’engage à faire des travaux sous 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété). Au 3 octobre 2026, il n’est pas adopté définitivement (vie-publique.fr). Le calendrier ci-dessus reste le droit applicable.

Rénover : les aides pour sortir du statut de passoire

MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G et ouverte aux propriétaires occupants comme bailleurs (F35083). Conditions principales :

• gain d’au moins 2 classes au DPE, avec au moins 2 postes d’isolation ;
• logement construit depuis au moins 15 ans ;
• rendez-vous avec un conseiller France Rénov’, puis accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’, et audit avant et après travaux ;
• pour un bailleur : louer le logement en résidence principale dans un délai d’un an après la demande de solde, pendant au moins 6 ans, informer le locataire des travaux financés et respecter des conditions en cas de réévaluation du loyer ;
• depuis le 1er septembre 2026, dans une maison individuelle, l’aide n’est plus accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Taux, plafonds et conditions complètes : MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur. L’éco-PTZ peut financer le reste à charge : voir cumuler les aides.

Sans travaux, vérifiez d’abord votre classe. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut changer de classe sans travaux ; une attestation gratuite de l’ADEME permet de le faire valoir. Voir le nouveau coefficient électricité.

Vendre ou rénover : les questions à se poser

Pour objectiver la décision : faites réaliser l’audit énergétique (obligatoire de toute façon pour vendre une maison F ou G), estimez vos aides avec notre simulateur MaPrimeRénov’, puis comparez le reste à charge avec les estimations de l’auditeur. Un conseiller France Rénov’ peut vous aider gratuitement. Les coûts de travaux estimés dans les audits transmis à l’ADEME sont analysés dans notre observatoire des coûts de la rénovation.

Information générale, à jour à la date de vérification indiquée. Les aides et barèmes évoluent souvent : seules les sources officielles citées font foi pour votre situation.